1商業綜合體的概述和分類

        商業綜合體是伴隨著城市功能的綜合化、規模大型化和空間與流線組織復合化而順應成長的一種全新的復合地產，是酒店、寫字樓、公園、購物中心、會議中心及公寓等至少其中三種功能的組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系。

商業綜合體按建筑表現形態可分為兩種，一種是單體建筑（通常是超高層建筑），集合辦公、娛樂、酒店等多種功能的形態，如長沙擎天廣場、長沙世茂廣場等。另一種是在一個項目           地塊上規劃辦公、居住、商業設施等多種獨立場所，并通過連廊或其他各種形式聯結在一起，形成建筑綜合體。如長沙德思勤城市廣場、長沙萬達廣場等。

按發展模式，商業綜合體可分為酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發展的模式或以寫字樓、酒店、商業分別為核心功能的發展模式。
 

2商業綜合體的特征和設計要點

        商業綜合體智能化系統設計與常規智能化系統設計方案有其相似之處，又有其側重的方面。商業綜合體智能化系統秉承了“總體規劃、分布實施”的設計思路，但對于關鍵系統和基礎工程進行適當的傾斜，如管網、布線設計需一步到位。商業綜合體智能化設計可從以下幾個方面進行考慮：

1）智能化子系統較多

        在設計中，為實現綜合體中不同業態的劃分與互動，智能化系統的配置可分為五大類，分別是：信息設施系統類、信息化應用系統、公共安全防護系統、建筑設備管理系統和機房工程。在進行系統選擇和設備選型時，要求符合項目的檔次要求。設備外形和安裝工藝要符合裝飾要求，系統組成中適當體現符合項目提倡的特色。

2）各子系統前端點位很多，而且分布密集

       管線錯綜復雜，主干線槽橫截面較大。管道交叉太多必然犧牲建筑標高甚至犧牲建筑的有效面積。管道綜合在綜合體建筑中顯得尤為重要，可以引入BIM設計。與傳統二維設計相比，三維管線綜合設計能全面檢測管線與管線之間、管線與土建之間的所有碰撞，然后由設計人員進行調整。能對管線進行精確定位，方便統計工程量。

3）商業綜合體人流量、車流量大

       商業綜合體的選址一般在城市核心商業區，建成后人口和車輛密集，出入人員相對復雜，所以安全防范系統是設計的重點。停車場兼顧了社會停車場功能，地下車庫的停車空間大環境和標示物類似，容易迷失方向，因此對車輛的車位引導和車輛的收費管理也是建設的難點之一；同時如何利用核心商務區的地理優勢和人流量創造廣告收益，也是商業智能化需要綜合考慮的部分。

     安防設計方面采用現代視頻技術和安防報警技術,著重于主要出入口、有現金交易的位置和人員密集容易發生安全事故的區域。在主要出入口應采用視頻分析技術進行客流統計，對人員的流動做出統計分析，作為對商業活動的活動形式、活動地點以及活動力度的有效分析數據。地下車庫的停車誘導系統可解決停車難的問題，通過車牌識別技術還可實現智能反向尋車、自助繳停車費等功能。公共信息發布可采用業主自行投資、廣告商進行租用的方式；也可采用預留接口、終端由廣告商投資，向業主交納一定管理費的方式。

4）商業綜合體規模體量大，機電設備數量龐大、種類復雜、位置分散、負荷大

        不少商業綜合體都有冬季過熱夏季過冷的問題。作為城市地標需要依靠現代化的技術措施降低能耗，提供高效便捷的商業管理手段。因此通過建筑設備管理系統實現節能、增效就是創造收益。需對冷水機房設備集中管理控制、空調處理機水路比例積分調節、新風閥回風閥開啟度調節控制；對生活水箱、集水坑的水位進行監測，根據空氣質量監測值開啟新風；根據設定值控制相應水泵的啟停，可提供高低水位報警，水泵故障報警、水泵累計運行時間；變配電主要監測高壓進線、出線、連絡線的斷路器，低壓進線、連絡線的斷路器；電梯控制包括垂直梯5方對講、扶梯步道的變頻控制，電梯運行狀態監測。

       根據國家機關辦公建筑和大型公共建筑能耗監測系統建設相關技術導則，對于超過2萬m2的大型公建項目需建設建筑能耗監測系統，對消耗的主要能源種類（如電、燃氣、水等）以及各類能源的主要用途劃分（如空調用電、動力用電、照明用電等）進行采集和整理。

酒店應采用專用燈光控制系統，對公共區域設置時間控制、亮度控制、現場手動控制和遠程控制；在地下車庫內主要控制方式為時間控制；會議和宴會區域主要設置場景控制。

5）商業綜合體物業管理復雜

       商業綜合體通常是收益性物業，因此不僅僅是傳統物業的維護管理工作，更重要的任務是實現物業中長期收益最大化，機房應盡量合并和集中，由物業統一進行管理，分片區獨立核算，不同性質物業收費應不同，其中酒店和商場收費略高，酒店因包含有專用系統可獨立設置機房。機房的合理設置可精簡值守人員、減少物業成本，還能避免管線交叉太多。

6）商業綜合體一般施工周期短

         施工周期的縮短增加了單位時間內的施工量，而智能化系統的設備安裝和調試階段中，大部分的工作都需要其他專業徹底完工后才可以展開。如果施工單位的組織不力，極易造成在開業前有一部分子系統不能完成交付驗收。所以智能化系統設計應在早期就進行介入，初期階段就需要認真核對其他專業的圖紙，積極與機電顧問公司、景觀設計公司、商業顧問公司、業主等相關單位溝通，關注給智能化系統預留的機房、弱電井、設備間等重要區域是否符合弱電系統的相關設計規范。如果發現問題，及時提出修改意見，并在業主單位的協助下，督促其他單位提供資料進行修改。
 

3商業綜合體智能化設計的建議配置

        商業綜合體包含辦公、商業、酒店、住宅等多種建筑功能，未來存在多重物業管理與核算單元的可能性，建議按照不同建筑功能分區設置智能化系統?？紤]到不同租戶、住戶的個性化需求和偏好，并滿足國家與地方規范的要求，智能化設計重點針對公共區域與共享空間環境而設置，具體建議配置如表1所示。